Comprendre le rôle des études d’urbanisme : pourquoi et quand les faire ?

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Les études d’urbanisme, leurs appellations et les formes qu’elles peuvent prendre sont multiples : études préalables, pré-opérationnelles, de marché, d’impact, etc. Ceux qui produisent ces études sont tout aussi nombreux : collectivités, services de l’Etat, organismes publics ou privés, associations, etc. Elles interviennent également à des stades différents de la conception d’un projet.

Il peut être difficile de savoir à quoi servent ces études, et quand les mobiliser, mais elles sont bien souvent indispensables. Les études et diagnostics ne sont pas des coûts mais des investissements : connaître votre site et ses enjeux, cela vous permet d’anticiper et de limiter les mauvaises surprises qui peuvent coûter cher ! C’est pourquoi nous vous proposons un récapitulatif des différentes études urbaines dans cette fiche.

→ Les études de programmation globale et de prospective urbaine

C’est quoi ?

Cette étude vise à identifier des grandes orientations cohérentes et durables de développement territorial en prenant en compte toutes les interactions urbaines pour s’assurer de la cohérence d’ensemble des projets à mettre en œuvre. Elle met en évidence les atouts, faiblesses, opportunités ou menaces du territoire ou de certaines zones définies.

Pourquoi c’est important ?

L’étude de prospective urbaine est importante pour identifier les enjeux et besoins du territoire d’un point de vue global afin de définir une stratégie qui s’appuie sur les réalités du terrain et non uniquement sur des suppositions ou des choix politiques. Elle sert de base à la création d’un plan d’actions concret, cohérent et durable. Elle peut également permettre de coordonner l’ensemble des études réalisées sur le territoire.

A quelle étape du projet ?

L’étude prospective se fait très en amont de la définition du projet, c’est la première étape avant de réaliser un programme d’actions détaillé pour le territoire !

→ Les études de marché

C’est quoi ?

L’étude de marché évalue les besoins et potentialités de développement économique (quels besoins en commerces, services, activités économiques) et d’habitat (nombre et type de logements, modes de financement). Elle s’appuie nécessairement sur une étude prospective à une échelle plus large.

Pourquoi c’est important ?

Ce type d’étude permet de comprendre les particularités du marché dans lequel s’inscrira le projet et d’appréhender la demande pour éventuellement pressentir les recettes financières potentielles qui pourraient équilibrer le coût du projet (prix de vente et d’achat pour logement ou activité). Elle s’intéresse aux deux leviers d’action cruciaux pour la revitalisation du territoire : le logement et le développement économique.

A quelle étape du projet ?

L’étude de marché est un complément sectoriel de l’étude de prospective urbaine, qui intervient donc en amont de la définition d’une opération d’aménagement.

→ Les études d’impact (ou évaluation environnementale)

C’est quoi ?

L’étude d’impact est l’outil privilégié de l’évaluation environnementale des projets de travaux et d’aménagements, c’est-à-dire qu’il permet de mesurer l’impact futur des projets sur l’environnement et la santé humaine, ainsi que leur acceptabilité environnementale.

Pourquoi c’est important ?

Cette étude est un processus d’aide à la décision qui permet de prendre en compte l’environnement et la santé humaine dans des projets qui, par leur nature, leur dimension ou leur localisation, peuvent avoir des incidences conséquences. Il est obligatoire de joindre une étude d’impact au dossier d’autorisation de construire (ou, à défaut, la décision de l’autorité environnementale en dispensant le projet) dans les cas décrits ici.

A quelle étape du projet ?

L’étude d’impact intervient en amont de l’approbation du projet ou de la décision d’autorisation par l’autorité compétente.

→ Les études pré-opérationnelles ou préalables

C’est quoi ?

Ces études visent à définir les caractéristiques précises et à calibrer la future opération, notamment grâce aux études réalisées au préalable dont les résultats sont croisés et confrontés aux objectifs de la collectivité ainsi qu’aux documents réglementaires afin d’adapter le projet final. Elles sont plus ou moins lourdes selon l’échelle du projet mais comprennent généralement des études d’opportunité, de faisabilité et de diagnostic (voir ci-dessous).

Pourquoi c’est important ?

Ces études permettent au maître d’ouvrage de prendre en toute connaissance de cause les décisions qui lui incombent : engager ou non la collectivité dans la réalisation du projet, définir dans quelles conditions (administratives, économiques et techniques), choisir sa localisation, etc. C’est un outil d’aide à la décision, suffisamment précis pour mener à la mise en place d’un pré-programme qui comprend un planning, un mode opératoire, un bilan équilibré, etc. Cette étude peut également être annexée au PLU comme une orientation d’aménagement.

A quelle étape du projet ?

Comme leur nom l’indique, elles précèdent le démarrage de l’opération d’aménagement. Néanmoins, l’étude de faisabilité peut être poursuivie après le début de l’étude du programme dans la mesure où l'une et l'autre s’enrichissent mutuellement.

- L’opportunité (ou cadrage)

L'étude d'opportunité traduit en quelque sorte le projet politique en analysant puis décrivant les besoins et attentes de l’opération. Elle permet de s’assurer de la validité de ces besoins et de prévoir leur évolution dans le temps, tout en les inscrivant dans le territoire concerné (caractéristiques, infrastructures existantes concurrentes ou complémentaires, etc.) et en anticipant les conditions de fonctionnement. A l’issue de cette étude, le maître d’ouvrage peut affiner le projet, y renoncer, l’ajourner ou poursuivre par l’étude de faisabilité.

- La faisabilité

L’étude de faisabilité vise à préciser les conditions de réalisation du projet (administratives ou juridiques, techniques et financières) pour permettre au maître d’ouvrage de faire des choix éclairés sur la base de grandes lignes du programme arrêtées et d’une enveloppe financière prévisionnelle.

- Diagnostics

Les études de diagnostic permettent de préparer la réutilisation ou la réhabilitation de bâtiments. Il s’agit de la première phase de la mission de maîtrise d'œuvre. Elles comprennent un repérage de l’amiante et du plomb, un diagnostic des matériaux des constructions à démolir (pour favoriser leur valorisation) et une évaluation de l’état du bâti, à partir de levés topographiques et sondages.

→ Les études de capacité

C’est quoi ?

Une étude de capacité vise à montrer ce qu’il est possible de construire sur un terrain donné en fonction des documents d’urbanisme en vigueur (PLU et PLUi d’une manière générale), des règles s’y imposant et des orientations de programme du donneur d’ordre.

Pourquoi c’est important ?

Connaître le maximum constructible d’un terrain permet d’en évaluer la valeur sur le marché et sa rentabilité en fonction de l’opération envisagée. L’étude de capacité peut également permettre de proposer différents scénarios adaptés aux contraintes du terrain pour optimiser son aménagement.

A quelle étape du projet ?

Ce type d’étude est particulièrement pertinent au moment de la mise en vente d’un terrain, elle peut justifier l’achat ou non de ce terrain par un opérateur.

→ Les études de programme ou programmation d’aménagement

C’est quoi ?

La programmation d’aménagement détermine la vocation de la zone, ses besoins et la nature des usages. Elle évalue son fonctionnement et ses éléments constitutifs pour un aménagement cohérent et durable : exigences générales et organisation, contraintes architecturales, tableau des surfaces détaillé, définition des invariants, etc. Elle propose différents scénarios d’aménagement et décrypte les points faibles et points forts de chacun.

Pourquoi c’est important ?

Cette étape permet de hiérarchiser les objectifs, exprimer les besoins et susciter la créativité. L’acteur en charge de l’étude peut également aider le maître d’ouvrage à trancher entre les différents scénarios proposés. C’est une étude essentielle pour déterminer les besoins du projet en amont de la rédaction d’un programme d’aménagement détaillé qui servira de base à la consultation des maîtres d'œuvre pour la réalisation du projet.

A quelle étape du projet ?

La programmation d’aménagement intervient lorsque la collectivité a d’ores et déjà identifié un projet d’aménagement et en amont de la rédaction d’un programme d’aménagement qui permettra de choisir le maître d'œuvre. Elle s’appuie sur les études pré-opérationnelles déjà faites, mais elle peut être menée simultanément à l’étude de faisabilité car elles s’enrichissent mutuellement.

⚡ Passez à l'action !

Nous avons préparé un cahier des charges “à trous” pour solliciter un bureau d’études, consultez le ici.

Si vous avez besoin de plus d’appui, vous pouvez faire un appel à une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage qui vous accompagnera tout au long du projet. Plus d’informations ici.