Construire un premier bilan opérationnel pour un projet immobilier

🚀 PLUS DE DÉTAILS

Le pré-bilan est indispensable pour une opération de requalification de friche : il permet d’informer la décision d’achat du foncier, de négocier avec les propriétaires, opérateurs et partenaires, d’ajuster éventuellement la programmation, mais aussi à terme de présenter des demandes de subventions.

Le bilan promoteur est une méthode d’estimation qui permet de raisonner "à rebours" pour établir le bilan prévisionnel d’une opération.

Dans ce type de bilan, la collectivité maître d’ouvrage de l’opération (qui joue le rôle de promoteur) part du prix de vente prévisible du bien qu’elle propose et qui, pour elle, est une recette potentielle. Elle évalue ensuite le coût de construction et les frais associés (honoraires, frais financiers, frais de commercialisation, assurance, etc.) au projet immobilier. La valeur résiduelle entre la recette potentielle et les coûts prévisibles permet de déterminer la charge foncière, c’est-à-dire la valeur d’achat du foncier acceptable. Cette méthode vise ainsi à estimer le coût d’acquisition maximum au-delà duquel un projet immobilier serait déficitaire.

En amont du projet, il sera difficile de définir des chiffres précis de dépenses et recettes, mais vous pouvez utiliser des ratios (présentés ci-dessous) qui vous donneront une première estimation à grosses mailles. Celle-ci s’ajustera au fil du projet.

🧮 LES POSTES CLEFS

Dépenses

• Études : toutes les études architecturales et techniques nécessaires à la connaissance de la friche et à la réalisation du projet - études urbaines, programmation, géomètre, études de sols, pollution, expertises juridiques, etc. (environ 3% du coût total de l’opération)

• Foncier : correspond au coût d’acquisition du terrain ou au coût de rachat à l’EPF si celui-ci assure le portage pour le compte de la collectivité (8 à 20 % du coût total de l’opération)

• Travaux mise en état des sols : coût des travaux de désamiantage/ dépollution/ démolition. Les coûts sont très variables en fonction de l’état initial des sols et du bâti, mais selon les données fonds friches, ils représentent entre 4 % et 8 % du coût de l’opération ramené à la surface de plancher prévue.

• Coût de construction : 1 500 à 2 500 €/m² SHAB selon la typologie/localité de la friche (40 à 55% du coût total de l’opération)

• Travaux VRD : travaux de viabilisation du site - réseaux, voirie, éclairage, etc. (5 à 15 % du coût construction)

• Honoraires : frais de maîtrise d’oeuvre, OPC, BET structures, fluides thermiques, acoustiques, VRD, réemploi etc. (10 à 15% du coût de construction)

• Frais techniques et assurances : frais obligatoires pour garantir la conformité réglementaire et la couverture des risques - SPS, CT, DO, assurances construction (2 à 4% du coût de construction)

• Frais de gestion : sécurisation du site, entretien (débroussaillage) mais aussi les dépenses diverses comme la publicité légale ou les frais d’huissier (1 à 3% du coût total de l’opération)

• Frais de communication : ces frais varient en fonction du degré de concertation choisie pour l’opération et du mode de commercialisation, mais aussi de l’ambition du projet et sa situation géographique (environ 2% du coût total de l’opération)

• Frais sur vente : frais de géomètres, de notaires, honoraires de commercialisation (1 à 3% du chiffre d’affaire attendu)

• Frais financiers : c’est un poste important lié à la trésorerie de l’opération. Il s’agit des frais financiers sur emprunt et sur les découverts. Ce poste est à ne pas sous-estimer, il peut même augmenter en cas de crise - report de vente, etc.  (environ 5%)

• Aléa : 3 à 5%

Conseil : ne négligez pas les frais “annexes” qui peuvent être conséquents mis bout à bout. Ce sont par exemple les frais financiers, les frais de communication, les taxes et contributions, la rémunération de la maîtrise d’ouvrage le cas échéant, les frais d’éviction (si les bâtiments ne sont pas entièrement vides), la rémunération de la maîtrise d'œuvre, les aléas. Sous-estimés, ils peuvent causer des écarts très importants entre le bilan initial et le bilan de clôture. 

Le coût des études doit par ailleurs être rapporté aux risques de surcoûts de travaux en cas de mauvaises surprises : des diagnostics et études amont exhaustifs sont une réelle source d’économie pour la suite du projet.

Recettes

• Produits de cession : les charges foncières pour les logements (accession libre, accession aidée, locatif social) et activités (commerces, bureaux, équipements, etc.). La densité du programme permet d’optimiser cette part des recettes.

• Subventions : fonds vert, autres collectivités et partenaires tiers (ANRU, ADEME, Fondation du patrimoine, etc.).

• Loyers et divers : loyers provenant d’un maintien d’activités provisoires pendant la durée de l’opération (en attente de démolition, valorisation ou reconversion).

• Fonds propres (dont prêts).

Conseil : pour estimer les recettes de logement (hors logement social) et bâtir des hypothèses, vous pouvez vous appuyer sur les données suivantes :

• les besoins du territoire (PLH, diagnostics) ;

• le marché (surveiller les déclarations d’intention d’aliéner, consulter les données foncières via DVF, interroger les agences immobilières et notaires, etc.) 

• les revenus des ménages, par exemple à l’échelle de l’intercommunalité (pour en déduire les charges foncières admissibles). 

⚡ PASSER À L’ACTION

Nous vous recommandons de vous appuyer sur le bilan bâti dans le contexte du Fonds vert - mesure friches : vous pouvez le télécharger à ce lien (c’est l’onglet “2-Bilan immobilier” qui vous concernera pour un projet immobilier). 

Même si vous ne candidatez pas à cette aide, il peut vous servir de base pour estimer les différentes dépenses et recettes de votre projet, et il est pensé spécifiquement pour un projet de réhabilitation de friches.

ℹ️ AUTRES INFORMATIONS

Attention, s’il est important de construire un bilan prévisionnel, qui est un outil de pilotage utile, il ne faut pas s’y limiter : penser une opération de réhabilitation de friches en termes de coût global (externalités positives pour l’emploi, les conditions de vie dans la commune, etc etc VS externalités négatives de l’inaction). L’outil Bénéfriches de l’ADEME prend en compte ces différentes externalités.

Pour identifier des leviers permettant d'équilibrer votre bilan, nous vous invitons à consulter la fiche "Équilibrer financièrement une opération de requalification de friche".

Articles du Cerema sur le sujet : 

• Recyclage des friches : Quels enseignements des centaines de projets soutenus par le fonds Friches ? Consultez en particulier ce document qui reprend des ratios de coûts pour les projets d’aménagement et les projets immobiliers.  

• Le bilan promoteur