Vendre un bien en plusieurs lots (mise en copropriété)

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La mise en copropriété d’un immeuble déjà existant peut être intéressante dans le cadre d’une cession foncière. Outre la difficulté de trouver preneur pour un immeuble en un seul lot en raison du coût, la division de l’immeuble en plusieurs lots peut permettre un gain financier important, à condition de mettre en œuvre les études et travaux nécessaires. 

Les grandes étapes de la mise en copropriété :

1) Evaluer la propriété

La valeur marchande de la propriété doit être évaluée dans son ensemble, ainsi que la valeur potentielle de chaque lot individuel. France Domaine peut vous aider dans cette démarche.

2) Planification et zonage

Afin de garantir la conformité de la subdivision des lots, les approbations des autorités locales en matière de planification et de zonage doivent être obtenues en amont. 

Depuis mars 2014, il peut notamment être nécessaire d’obtenir une autorisation préalable à la constitution d’une copropriété à usage d’habitation située dans une zone comportant de nombreux habitats dégradés.

Une autre autorisation concerne les places de stationnement disponibles à l’intérieur ou à l’extérieur de l’enceinte de la copropriété pour pouvoir respecter les obligations légales.

3) Diagnostics

Un géomètre doit dresser un état descriptif des lots, en mesurant superficie, cubage et en indiquant l’état général des sols, des murs et des plafonds de chaque pièce. Ces relevés permettent de répartir les tantièmes de la future copropriété. 

Par ailleurs, certains diagnostics sont obligatoires, y compris ceux exigés pour toute transaction immobilière : 

• Diagnostic technique global si l'immeuble a plus de 10 ans. Le DTG détermine l’état général de l’immeuble et de ses équipements et donne des préconisations d’améliorations possibles, ainsi que le coût associé ;

• DPE collectif pour les copropriétés de moins de 50 lots disposant d'une installation collective de chauffage et/ou de refroidissement ; 

• DTA (amiante) si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;

• CREP (plomb dans les parties communes) si le bâtiment date d'avant 1949 ; 

• Diagnostic Termites pour tout immeuble situé en zone infestée et faisant l’objet d’un arrêté préfectoral.

4) Diviser la propriété

Des travaux de génie civil (création de routes, d'égouts ou autres infrastructures) peuvent être nécessaires pour diviser le propriété en lots individuels - dans le respect des normes de construction et des réglementations en vigueur. La division doit permettre le raccordement aux différents réseaux (électricité, eau potable, assainissement, internet, etc.) et chaque lot doit être doté de son propre compteur d’eau, de gaz et d’électricité. 

5) Proposer l’achat des lots aux éventuels locataires

Lorsqu’un bail est en cours, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Le propriétaire doit dans ce cas proposer l’achat du lot à son locataire, avant de le mettre en vente librement. Le locataire peut accepter ou refuser l’offre d’achat dans un délai de deux mois.

6) Mise en place d’une stratégie de commercialisation

Création de brochures, publicité en ligne, visites sur site… Pour identifier des acheteurs, une stratégie de mise en valeur du bien est essentielle. N’hésitez pas à vous tourner vers les collectivités locales ou les réseaux d’acteurs spécialisés pour faire connaître l’opportunité.

7) Négocier le prix de vente de chaque lot

Une fois les potentiels acheteurs identifiés, chaque lot doit être négocié individuellement pour définir le prix de vente final, en se basant sur les estimations effectuées à l’étape 1). 

8) Créer une copropriété

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie de la copropriété, règles qui s’imposent à tous les copropriétaires. C’est généralement un notaire qui est chargé de sa rédaction et s’assure de la publication de l’état descriptif et du règlement de copropriété aux services de la publicité foncière, rendant ainsi ces actes opposables aux tiers.

La copropriété devient effective uniquement à la vente du premier lot, soit dès qu’il y a un minimum de 2 propriétaires. Un syndicat de copropriété (plus communément appelé syndic), doit alors être constitué. Il s’agit dans un premier temps d’un syndicat provisoire, soit désigné par le règlement de copropriété, soit choisi par les futurs copropriétaires, qui pourra être confirmé ou changé lors de la première assemblée générale de copropriétaires.