Constituer le dossier de vente de son patrimoine

🚀 Vérifier la faisabilité de la vente

• Statut juridique du bien : pour être cédé, le bien ne doit pas ou plus faire partie du domaine public, mais à son domaine privé. Si le bien fait partie du domaine public, une procédure de désaffectation/déclassement est à prévoir, soit un acte administratif qui acte son transfert au domaine privé. Cette décision de désaffectation/déclassement est prise par le directeur de l’établissement puis transmise au DG de l’ARS qui effectue un contrôle de légalité. A noter : si le bien est cédé à un autre établissement public et a vocation à rester dans le domaine public, le déclassement n'est pas obligatoire.

• Autorisation de la tutelle :  l'EHPAD doit obtenir préalablement à la vente une autorisation de vente de l'autorité de tutelle (l'Agence Régionale de Santé - ARS), ainsi qu'une approbation du Conseil d'Administration de l'EHPAD. 

• Foncier : pour céder une partie du foncier, celle-ci doit être identifiée au cadastre de façon distincte de l'emprise totale. Pour cela, une procédure de division parcellaire doit être réalisée. La division nécessite généralement la signature d’un acte notarié ou administratif, avec annexion d’un plan coté réalisé par géomètre expert, repérant la division.

🔥 Réunir les pièces nécessaires à la vente

De manière générale, le vendeur a une obligation d’information de l’acquéreur sur les caractéristiques essentielles du bien, de l’existence de servitudes, d’hypothèques, de privilèges ou d’autres charges de l’activité précédemment exercée sur le site (risque de pollution).

Cette étape de regroupement des pièces utiles à la vente se fait en lien avec le notaire identifié pour la cession. Au-delà de la rédaction de l'acte, il joue un rôle central dans la vérification de ces documents et dans le bon déroulement de la transaction. Le dossier comprendra à minima :

• le titre de propriété du bien

• une note d’informations précisant les caractéristiques urbanistiques du site, les caractéristiques juridiques du bien et les charges et conditions imposées à la cession et/ou l’acquéreur

• les documents d’urbanisme (notamment le certificat d’urbanisme)

• Les documents précédemment cités que sont la délibération du CA de l'EHPAD, l'autorisation de l'ARS ainsi que la désaffectation et le déclassement du bien le cas échéant

• des annexes comprenant notamment une copie des plans de l’immeuble, les diagnostics réalisés sur le bien (DPE, diagnostic amiante et plomb, termites), des contrats de maintenance et d’entretien sur l’immeuble

Il est utile d’avoir également déjà en tête le calendrier de libération du bâtiment, qui pourra être intégré à la vente. 

ℹ️ AUTRES INFORMATIONS

Retrouvez sur le site de l'agence nationale de la performance sanitaire et médicosociale (ANAP) un ensemble de ressources concernant la dynamisation des actifs immobiliers des établissements sanitaires et médico-sociaux, notamment le tome 3 sur les annexes juridiques et techniques.