Mettre à disposition le foncier pour favoriser la production durable de logements abordables

🚀 L’APPUI PROPOSÉ

🧐 Comment fonctionne le dispositif du bail réel solidaire ?

Les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des organismes à but non lucratif dont le principal objet est de mettre à disposition du foncier, bâti ou non, pour la production de logements abordables en accession à la propriété, tout en préservant leur accessibilité économique sur le très long terme au fil des locations ou des reventes. Les OFS constituent un nouvel acteur du foncier permettant la constitution d’un parc pérenne de logements à destination des ménages modestes. Ce mécanisme repose sur la dissociation économique entre le foncier et le bâti. Schématiquement, les ménages acquièrent le bâti et louent le foncier. Le prix d’acquisition du logement se trouve ainsi réduit par rapport au marché libre.

Les organismes de foncier solidaire sont des organismes sans but lucratif : associations, fondations, EPFL, GIP, SEM, etc. Les OFS sont les seuls organismes autorisés par la loi (après avoir été agréés) à bénéficier du dispositif du bail réel solidaire (BRS).

Le BRS permet aux ménages issus des classes moyennes (dont les revenus sont sous le plafond de ressources PSLA) de devenir plus facilement propriétaires de leur résidence principale, à des prix inférieurs au marché conventionnel puisqu’ils n’achètent que le bâti.

🔝 Les avantages du bail réel solidaire :

• En général moins coûteux pour la collectivité que l’aide à l’accession sociale à la propriété ;

• Efficience de l’aide publique sur le long terme, puisqu’il est garanti que les logements garderont leur vocation sociale (à la différence d’autres dispositifs pour lesquels l’effort consenti par la collectivité est capté par les premiers occupants qui peuvent revendre le bien plus cher) grâce à l’encadrement du prix de revente par l’OFS et les plafonds de ressources imposés pour les acquéreurs ;

• Pas de spéculation foncière une fois l'opération réalisée, l’OFS demeurant le seul propriétaire du terrain ;

• Potentiel pour des préconisation d’orientations spécifiques en matière de qualité d’habitat (l’OFS peut définir, en lien avec les acquéreurs, un cahier de recommandations techniques particulières) ;

• Sur le long terme et à l’échelle collective, effet levier qui peut avoir un impact (à la baisse) sur les prix du marché ;

• Solvabilisation des ménages modestes dans des secteurs où le marché est difficile d'accès, en neutralisant le prix du terrain ;

• Facilité de commercialisation des programmes en secteur tendu, les prix de sortie (redevance foncière incluse) pouvant être jusqu’à 60 % plus bas que l’accession libre voire inférieurs aux prix de la location libre ;

• Accompagnement des accédants par l’OFS sur le temps long ;

• Transmission du bien sous forme d'héritage ou d'indemnisation (en fonction du niveau de ressources des héritiers).

👁️ Points de vigilance :

• Un apport initial du foncier peu onéreux facilite la mise en place de BRS (foncier mis à disposition gratuitement ou pour un prix symbolique - ce n'est pas systématique mais cela permet de réduire les coûts de sortie) ;

• Besoin de convaincre les ménages d’investir dans un bien avec un droit de propriété non classique, potentiellement soumis à des restrictions (le bail peut par exemple interdire la mise en location du logement) ;

• Coût de la redevance à intégrer au budget des ménages, puisqu’en contrepartie de la mise à disposition du foncier, les ménages doivent verser une redevance à l’OFS ;

• Éviter la concurrence frontale entre les produits prêt social social location-accession et les BRS car la pleine propriété rend le produit PSLA plus attractif ;

• Des coûts de foncier et de construction malgré tout relativement élevés au regard des capacités financières des ménages ciblés, qui nécessitent de s’assurer qu’il y a bien une demande et un vivier d’acquéreurs potentiels intéressés pour trouver l’équilibre économique ;

• Sur les territoires peu tendus ou les espaces ruraux, risque que les écarts de prix entre BRS et logements libres soient trop faibles pour attirer les ménages (selon une estimation de l’EPFL 74, un écart de 40 % est nécessaire pour susciter l’adhésion des ménages).

🛠️ Quel montage opérationnel ?

Acquisition du terrain : lors d’une opération de logements (neufs, rénovation ou revalorisation de l’existant), l’achat du foncier et du bâti est effectué par un aménageur ou par la collectivité (potentiellement via un EPF), en fonction de leurs besoins, de leurs projets et de leurs obligations. Par la suite, les Organismes de Foncier Solidaire acquièrent ce foncier.

BRS : par la suite, l’OFS charge un opérateur (potentiellement l’aménageur qui lui a cédé le foncier), de construire et de commercialiser les logements dans le respect des dispositions prises dans le contrat de bail. Un bail réel solidaire est “opérateur” si son titulaire est un promoteur, une coopérative HLM, un investisseur locatif, ou encore une société d’habitat participatif. Peu importe leur profil, le signataire potentiel d’un BRS opérateur s’engage à mettre à disposition ces logements à des ménages éligibles dès la fin de la construction ou de la rénovation. Ce contrat, conjugue les obligations du BRS et, le plus souvent, celles de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA, c’est-à-dire la vente de biens immobiliers sur plan). Au fur et à mesure que les ventes des logements sont conclues, le BRS est transmis aux particuliers éligibles au dispositif qui se portent acquéreurs des logements. Le BRS définir la durée du bail (entre 18 et 99 ans) et les conditions de revente du bien. Enfin, l’OFS perçoit une redevance de la part de chaque ménage, qui permet de couvrir les frais liés à la gestion du terrain et s’élève à quelques centimes ou à quelques euros par mètre carré.

L’OFS peut également réaliser l’opération en direct et conclure les BRS immédiatement avec les accédants à la propriété, mais le montage avec un opérateur intermédiaire est le plus fréquent.

💡 Leviers pour réduire le coût de sortie

Coût du foncier : si le propriétaire est un aménageur ou promoteur, il a le pouvoir de réserver du foncier au BRS, comme il pourrait le faire en faveur du logement social. Il peut définir une politique favorable au bail réel solidaire en réduisant le prix du terrain, ce qui permet à terme de diminuer fortement les charges mensuelles payées par les ménages. De la même manière, si c’est la collectivité qui possède le foncier, elle peut choisir de le mettre gratuitement à disposition ou d’en minorer le prix en faveur de l’OFS.

Redevance opérateur : la participation versée par l’opérateur à l’OFS pourra varier en fonction de l’équilibre économique de l’opération. Il est donc envisageable de ne pas faire supporter de redevance foncière à l’opérateur pour des raisons de coût de construction élevé. Auquel cas, l’emprunt sera remboursé par les redevances foncières prévues dans les BRS à compter de l'entrée des occupants dans leur logement. Il existe d'autres manières pour l'opérateur de soutenir le dispositif, par exemple en investissant au capital de l'OFS.

Redevance occupant : la redevance maximale envisagée par l’EPFL 74 est par exemple de 1,50 €/m²/mois pour ne pas grever le budget des ménages. Il peut être pour cela envisagé de faire porter la charge foncière à l’OFS. Ainsi, pour que la redevance reste à un niveau acceptable pour le secteur, l'OFS peut prévoir d’intégrer dans le prix du logement une quote-part de la charge foncière et/ou de financer une partie de la charge foncière sous forme de subventions, en complément d’un prêt de la Banque des Territoires. A l'inverse, une redevance plus élevée peut permettre de toucher des populations au niveau de revenus plus bas en réduisant le prix d'acquisition.

Taxe foncière : la collectivité peut également choisir d’exonérer l’acquéreur de la taxe foncière ou de le faire bénéficier d’un abattement.

Ces différents leviers permettent d’ajuster l’effort consenti par tous les acteurs impliqués dans le dispositif du BRS, afin de parvenir à une opération équilibrée qui trouve son public.

🔥 CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

Le BRS est réservé à des ménages sous conditions de ressources pour l'acquisition de leur résidence principale uniquement, et le prix de revente du logement ne pourra pas dépasser les plafonds du prêt social location-accession.

Les OFS sont des organismes existants agréés par le préfet de Région, dès lors qu’ils sont sans but lucratif et consacrent "tout ou partie" de leur activité au logement et aux équipements collectifs.

⚡ PASSER À L’ACTION

Les collectivités locales sont un partenaire indispensable pour monter un programme en bail réel solidaire. Elles peuvent jouer un rôle actif dans l’organisation du projet : recherche et identification de terrains appropriés, décote sur les terrains publics, cautionnement pour l’obtention de prêts fonciers auprès de la Banque des Territoires (Gaïa notamment), communication sur les cessions à venir pour renforcer le vivier d’acquéreurs potentiels, voire même création d’un organisme foncier solidaire.

Pour identifier s’il existe un ou plusieurs OFS sur votre territoire, nous vous invitons à consulter l’annuaire disponible sur le site Foncier Solidaire France, réseau des OFS.

L'OFS pourra étudier l'opportunité de mettre en oeuvre ce dispositif sur votre territoire.

ℹ️ AUTRES INFORMATIONS

Retrouvez plus de détails sur le dispositif sur le site outil2amenagement, ici pour les OFS et ici concernant le BRS.

Le CEREMA a également documenté les projets de BRS de 8 collectivités, dont vous pouvez consulter le retour d'expérience dans ce dossier.

La Banque des territoires peut financer les acquisitions foncières par les OFS par le biais de prêts adaptés. Consultez cette page pour en savoir plus.