Produire des logements très sociaux dans des bâtis anciens en centre-bourg

🚀 L’APPUI PROPOSÉ

La maîtrise d’ouvrage et d’insertion (MOI) consiste à produire des logements pour les plus démunis en transformant des logements anciens dégradés et/ou insalubres en logements très sociaux.

Cette offre nouvelle, entre le logement social et l’hébergement temporaire, trouve sa place dans tous les bassins d’habitat, là où les bailleurs sociaux classiques sont insuffisamment présents : dans les milieux denses pour produire quelques unités ou répondre aux attentes de communes carencées, mais également dans les centres bourgs des territoires ruraux, sur de petites opérations concertées avec les collectivités.

La MOI consiste à produire peu de logements (en comparaison aux bailleurs sociaux dont la mission est de loger en grand nombre) et de façon diffuse, intégrée dans les centres anciens des villes et les cœurs de bourg.  C’est une production fine, qui se fait le plus souvent à l’unité ou en petits collectifs, favorisant la mixité sociale en permettant aux familles les plus démunies d’habiter dans des bassins d’emploi actifs, à proximité des commerces et services.

Les maîtres d’ouvrage sont agréés par l’Etat au titre de MOI et reconnus dans la loi comme acteurs du logement social. Leur modèle économique est calculé sur une durée de 15 ans minimum et repose sur le soutien des pouvoirs publics, car ils s’engagent sur des opérations longues, complexes et qu’ils sont souvent les seuls à vouloir investir.

⚙️ Quel montage ?

Dans le cadre de la maîtrise d’ouvrage d’insertion, on distingue 3 types de montage d’opération qui reviennent le plus fréquemment et impliquent des plans de financements différents :

• Le bail à réhabilitation, qui permet spécifiquement l’amélioration de logements inconfortables et leur mise en location à loyers accessibles, en faveur des personnes démunies. C’est un contrat entre une association agréée et une collectivité locale, pour une durée limitée, au terme duquel le bien est restitué à la collectivité en bon état d’entretien. Il permet la valorisation du patrimoine, puisqu’il s’agit d’un transfert d’un droit réel immobilier afin que l’opérateur réalise les travaux, mais la commune conserve la propriété du bien. L’opérateur prend l’intégralité des travaux à sa charge, y compris les travaux d’entretien pendant une durée déterminée par l’équilibre de l’opération. Il encaisse les loyers pour rembourser l’emprunt contracté. La structure Un Toit pour Tous (UTPT) située en Isère a synthétisé le plan de financement de ses opérations en bail à réhabilitation : subventions 39% ; prêts 50,2% ; fonds propres 10,8%.

• L’acquisition directe par l’opérateur, en pleine propriété, pour produire en acquisition-amélioration, c’est-à-dire la création de nouveaux logements sociaux par recyclage urbain. La MOI maîtrise alors sur le long terme la vocation sociale de ces logements (maisons, appartements, petits immeubles existants). Dans leurs opérations d’acquisition-amélioration, les organismes de MOI réalisent des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre au-delà de la classe C du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Elles choisissent en outre les équipements de façon à réduire le coût des abonnements et de l’entretien. Pour permettre aux organismes de faire l’acquisition de la pleine propriété sans trop augmenter le coût de l’opération, les collectivités peuvent baisser le prix du foncier en vendant leur patrimoine en dessous des prix des domaines, ou en utilisant leur droit de préemption. Le plan de financement d’UTPT pour l’acquisition directe est le suivant : subventions 49,7% ; prêts 44,7% ; fonds propres 5,6%.

• Le bail emphytéotique, qui confère comme le bail à réhabilitation un droit immobilier réel, mais dans ce cas c’est le bail lui-même qui définit les engagements du preneur. C’est un contrat de très longue durée (jusqu’à 99 ans) et le preneur est également tenu à la conservation du bien. L’UTPT présente un plan de financement assez proche de celui du bail à réhabilitation : subventions 37,4% ; prêts 54,1% ; fonds propres 8,5%.

Devant la hausse des prix du foncier, les organismes utilisent de plus en plus ces formes de démembrement de la propriété leur conférant pendant une durée longue l’usufruit des logements, plutôt que l’acquisition. Les collectivités comme les propriétaires privés solidaires peuvent mettre à disposition des organismes leurs logements ou leurs terrains par ce biais. Réaliser une opération en droit réel permet de diminuer le coût du foncier, de l’ordre de 25 k€ en moyenne par logement par rapport aux opérations en pleine propriété, et d’avoir une exonération de taxe foncière sur toute la durée du bail.

🔥 CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

Les communes et les EPCI propriétaires ou souhaitant acquérir des logements nécessitant des travaux dont ils ne souhaitent pas porter la charge financière, mais aussi les propriétaires privés solidaires, peuvent faire appel à la maîtrise d’ouvrage d’insertion.

⚡ PASSER À L’ACTION

Plusieurs étapes marquent un projet. Le repérage s’opère souvent grâce à des rencontres ou les opérateurs identifient des biens par exemple lors d’OPAH. Une fois le bien repéré, et après accord de principe, une négociation s’engage. Une pré-étude est réalisée, le projet est présenté en conseil d'administration si l’opération peut être équilibrée et amortie dans la durée. Les opérations de MOI, notamment les baux à réhabilitation, sont financés par l’ANAH, principal financeur. Le montage technique est affiné et présenté aux représentants locaux de l’ANAH. Après validation par leurs soins, l’acte administratif ou notarié peut être signé. La maîtrise d’œuvre de l’opération de réhabilitation est confiée à un prestataire externe.

Il existe plusieurs fédérations et organisations professionnelles qui regroupent des MOI agréés :

• La FAPIL, Fédération des associations et des acteurs pour la promotion et l’insertion par le logement : https://www.fapil.fr/la-fapil/qui-sommes-nous

• L’UNAFO, Union professionnelle du logement accompagné : https://www.unafo.org/

• L’UNHAJ, Union nationale pour l’habitat des jeunes : https://www.habitatjeunes.org/

• SOLIHA, Solidaires pour l’habitat : https://soliha.fr/

Nous vous invitons à vous rapprocher de la branche locale de l’une de ces organisations pour identifier les organismes qui interviennent sur votre territoire, ou du Service habitat de votre DDT(M) qui abrite le référent local de l’ANAH.

ℹ️ AUTRES INFORMATIONS

Pour en savoir plus sur la mise en oeuvre de la MOI, vous pouvez consulter le Rendu de l’atelier “Produire des logements d’insertion via la maîtrise d’ouvrage d’insertion” du Forum des politiques de l’habitat privé ainsi que le Panorama de la maîtrise d’ouvrage d’insertion proposé par la FAPIL.

Vous pouvez également retrouver plus d’informations sur les actions de l’ANAH en faveur de la MOI sur le site de l’ANAH.

🔎 Un exemple :

La commune de Mortain a confié des locaux vacants depuis plusieurs années à un organisme MOI dans le cadre d’un bail à réhabilitation de 23 ans afin d’y créer deux logements locatifs très sociaux adaptés. Située en plein centre au RDC d’un immeuble accueillant un cabinet d’infirmiers au 1er étage, cette nouvelle offre répond à une demande de personnes en perte de mobilité souhaitant se rapprocher des services. Dans le cadre de ce bail, la MOI a assuré une mission complète : la maîtrise d’œuvre, le suivi du chantier, le montage juridique, administratif et financier. Elle assurera également l’entretien des biens au cours de la durée du bail ainsi que la gestion locative et l’accompagnement social des ménages. En contrepartie, la collectivité a cédé son droit immobilier pendant la durée du bail, a apporté une subvention d’équilibre ainsi que sa garantie financière pour les prêts contractés.

Plan de financement pour un coût global de 149 000€ TTC

• Subvention ANAH à hauteur de 59%  ;
• Subvention Fondation Abbé Pierre de 5% ;
• Prêts BDT à hauteur de 32% ;
• Subvention commune de 4%.

Mais aussi :

• A Cernay, l’ancien tribunal cantonal classé a été transformé en bâtiment mixte avec des logements très sociaux ;

• Un bail à réhabilitation dans une commune rurale du Calvados ;

• Bail à réhabilitation pour la remise en état de l’ancien presbytère de Narrosse ;

• Plusieurs baux à réhabilitation à Deauville.