Envisager un projet d’habitat collectif avec des espaces communs partagés

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Habitat partagé, habitat inclusif, habitat participatif : ces termes, bien qu’ils désignent des réalités légèrement différentes, sont souvent utilisés de manière interchangeable pour désigner des formes d’habitat collectif qui reposent sur un projet de vie en communauté dans un logement privé avec des espaces partagés. Ce sont des lieux pensés avec les occupants, souvent destinés à des publics séniors ou en situation de dépendance pour leur permettre le maintien à domicile.

L’objet de cette fiche est de vous aider à y voir plus clair pour savoir quel type de projet serait le plus adapté à votre territoire et comment le mettre en œuvre.

1. Habitat partagé

L’habitat partagé se définit comme le partage d'un logement adapté aux besoins des habitants, qui comprend des espaces individuels et collectifs. Il est destiné à des occupants autonomes et situé proches des commerces et services de proximité.

Ce type de logement est construit par des promoteurs privés, des promoteurs sociaux ou des collectivités. Il est régi par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) entrée en vigueur en France en 2014.

C’est une solution solidaire et sociale pour favoriser l’accès à un logement, respectant des grands principes : créer un lien solidaire, favoriser l’entraide, réduire l'impact carbone par la mutualisation des espaces, garantir la mixité sociale. Il peut prendre des formes diverses, notamment l’habitat partagé accompagné, qui se rapproche de l’habitat inclusif. Étant plus large que les deux catégories suivantes, il peut les inclure.

🕵 Pour en savoir sur l’habitat partagé, consultez le site de l’association Cohabilis qui décrit les différentes formes qu’il peut prendre ou celui de l’entreprise sociale et solidaire Cette Famille, qui présente cette solution de logement souvent envisagée comme une alternative à l’EHPAD pour les séniors autonomes. Vous pouvez également vous inspirer de l’exemple de la commune de Séné  et du retour d’expérience d’un spécialiste qui détaille les facteurs clefs du succès de ce type de projet.

2. Habitat inclusif

L'habitat inclusif est destiné à des personnes en situation de handicap ou de dépendance. Il est, comme l’habitat partagé, construit par des promoteurs privés, des promoteurs sociaux ou des collectivités.

Il bénéficie d’un régime juridique plus précis que les deux autres types d’habitat cités dans cette fiche, défini au sein de la loi ELAN d’octobre 2018. Selon cette loi, l’habitat est inclusif s’il répond aux critères suivants :

• Il rassemble plusieurs personnes âgées ou adultes handicapés (potentiellement avec des personnes valides, par exemple des proches aidants).

• C’est la résidence principale de tous les occupants.

• L’habitat est assorti d’un projet de vie sociale selon les modalités définies dans le décret paru en juin 2019. Ce projet pourra faire l’objet d’un financement par le département, l’aide à la vie partagée (AVP), et doit être assurée par une personne morale spécialisée (souvent une association locale d’animation sociale), qui peut être différente du bailleur.

Les politiques nationale et locales de soutien à l’habitat inclusif se structurent à travers différents leviers tels que l’AVP, ainsi que l’aide à l’ingénierie de projets dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt "Habitat inclusif dans les petites villes de demain". Les communes, notamment via les centres communaux d’action sociale (CCAS), sont pleinement parties prenantes de ces projets qui permettent de regrouper en cœur de bourg des personnes auparavant isolées.

🕵 Le CNSA propose un guide d’aide au montage de projets d’habitat inclusif (édité en 2017) . A Péronne (Somme), la Maison des 5 sens est un exemple de projet d’habitat inclusif. Pour trouver d’autres exemples et retours d’expérience, vous pouvez vous appuyer sur la liste des lauréats de l’AMI Habitat inclusif (dans le cadre du programme Petites Villes de Demain).

3. Habitat participatif

L'habitat participatif est pensé et construit par ses futurs occupants. Ces derniers font appel aux corps de métiers dont ils ont besoin mais assurent la conception et la réflexion de l'ensemble. L’habitat participatif est une démarche qui met au centre le citoyen plutôt qu’une typologie de bâti. De fait, on peut en trouver aussi bien en centre-bourg qu’en milieu rural, en neuf qu’en réhabilitation.

Comme l’habitat partagé, l’habitat participatif est régi par la loi ALUR de 2014 qui n’impose aucun régime juridique. Les futurs habitants peuvent donc choisir de faire une copropriété, une SCI (Société Civile Immobilière) ou encore un logement social. On retrouve cependant trois invariants dans la démarche :

• le collectif d’habitants se constitue avant d’emménager et participe activement à la réalisation du projet ;

• les habitants partagent entre eux des espaces communs ;

• après leur installation, l’ensemble immobilier est autogéré par les habitants.

La qualité du projet peut être contractualisée à travers une convention tripartite annexée à l’acte de cession et signée par le promoteur, l’association des habitants et la mairie. Cette convention définit la méthode participative et les grands objectifs (accessibilité économique, démarche écologique et durable, mixité sociale et intergénérationnelle, etc.).

Si la collectivité est à l’impulsion de la démarche, il est nécessaire de valider précisément la capacité foncière ou immobilière à accueillir ces initiatives, et de bien évaluer la capacité des services et des partenaires éventuels (sociétés d’aménagement, agences d’urbanisme) à les accompagner.

🕵 Si vous êtes intéressés par cette démarche, rendez-vous sur le site du réseau Habitat Participatif France, sur lequel vous retrouverez le contact de structures qui peuvent vous accompagner et des ressources (formations, publications, guides juridiques, etc.). La SCIC Regain, qui intervient en Région PACA, propose également un guide de l’habitat participatif qui présente de nombreux exemples et retours d’expérience.