Dossier de diagnostic technique : que contient-il et comment l’établir ?

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Le dossier de diagnostic technique est une obligation légale lors de la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble bâti (habitation ou tertiaire), qui doit être annexé à la promesse et/ou l’acte de vente.
Il peut comprendre jusqu’à 9 diagnostics immobiliers, en fonction de plusieurs critères : type de contrat (vente ou location), date de construction, ancienneté des installations électriques et gaz, situation géographique et servitudes, etc.

Qui doit payer les diagnostics immobiliers ?

En temps normal, le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur, mais les parties peuvent convenir ensemble de mettre le coût de ces prestations à la charge de l’acquéreur.

Les principaux diagnostics techniques immobiliers :

• Etat des Risques et Pollutions (ERP) : ce diagnostic à vocation à informer le futur acquéreur ou locataire des risques et pollutions réglementés auxquels il pourrait être exposé (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols). Il est valable 6 mois tant que la situation du bâtiment au regard des risques reste inchangée.

• Le diagnostic amiante : il est obligatoire pour tous les immeubles et logements individuels construits avant le 1er juillet 1997 et permet de déterminer la présence ou non d'amiante ou de matériaux contenant de l'amiante dans le bâtiment. Les opérations de repérage amiante peuvent uniquement être réalisées par des diagnostiqueurs accrédités et assurés.

• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) : ce “diagnostic plomb” est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il vise à détecter la présence de plomb, notamment dans les peintures et revêtements. Il doit également être réalisé par un professionnel certifié.

• Le diagnostic électrique : il a pour objectif de vérifier l’état des installations électriques, d’évaluer et d’informer sur les risques en cas d’anomalie. Il est obligatoire pour la vente ou la location de tout bien immobilier dont les installations électriques ont plus de 15 ans, sauf si une attestation de conformité a été produite depuis moins de 3 ans pour la location et de 6 ans pour la vente. A nouveau, il est réalisé par un professionnel disposant d’une attestation de certification et d’assurance.

• La superficie Loi Carrez : afin d’informer l’acquéreur de la superficie réelle du bien immobilier, ce calcul de la surface est obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété (qu’il soit à usage d’habitation, commercial, professionnel, etc.) d’une superficie d’au moins 8m². Il est conseillé, mais pas obligatoire, de recourir aux services d’un professionnel pour faire cette mesure.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire pour la vente et la location, mais aussi pour la construction, ce diagnostic permet d’estimer la consommation énergétique et le taux d'émission de gaz à effet de serre d’un logement ou d’un bâtiment tertiaire. Il est valide 10 ans et doit être établi par un diagnostiqueur accrédité, respectant des règles de compétences, assurance, indépendance et impartialité.

• Le diagnostic gaz : tout comme le diagnostic électricité, il est obligatoire en cas de vente ou location d’un bien immobilier comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans. Il est valide 3 ans dans le cas d’une vente, 6 ans dans le cas d’une location, et est réalisé par un professionnel certifié.

• Le diagnostic termites : il est obligatoire pour la vente de maisons individuelles ou d’immeubles situés dans une zone déclarée comme étant infestée (par arrêté préfectoral). Seul un diagnostiqueur certifié peut le conduire ce diagnostic qui est valide 6 mois.

• L’état des installations d’assainissement non collectif (ANC) : c’est un diagnostic obligatoire en cas de vente d’un logement non raccordé au réseau public et collectif de collecte des eaux usées, pour s’assurer de la conformité avec la réglementation en vigueur. Le Service Public d’Assainissement Non Collectif est habilité à faire ce diagnostic valide 3 ans ou une société spécialisée peut s’en charger dans le cadre d’une délégation de service public.

⚡ Passez à l'action !

Le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a mis en ligne un annuaire des diagnostiqueurs. Il regroupe la liste de toutes les spécialistes titulaires d’une certification en cours de validité, consultez-le pour en trouver un qui intervient sur votre territoire !

En complément, il existe également des comparateurs et places de marché du diagnostic immobilier, qui permettent d'obtenir plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés de votre région afin de les comparer, par exemple ici.

→ Autres informations

Le groupe AC Environnement a listé les diagnostics obligatoires avant travaux et ceux obligatoires avant démolition.