Faire appel à un bailleur social pour une opération de logement social

🚀 Plus de détails !

Le logement social, en locatif ou en accession sociale à la propriété, permet de trouver des réponses ajustées aux besoins des territoires. La loi SRU du 13 décembre 2000 a d’ailleurs renforcé les obligations de production de logement social : de 20% à 25% de logements sociaux, en fonction de la taille des communes, d’ici 2025.

Les opérateurs du logement social possèdent des caractéristiques propres qui en font des partenaires pérennes des politiques de l’habitat dans les territoires.

🧐 Les différents types des bailleurs sociaux :

Il y a en France 755 organismes HLM (Habitat à Loyer Modéré), privés ou publics, pour 4,3 millions de logements sociaux (en 2016). Ils portent tous une mission d’intérêt général mais ont des statuts juridiques différents.

Il existe trois grandes familles d’organismes HLM :

• Les offices publics d’habitat (OPH - anciennement OPHLM et OPAC), d’initiative publique et créés par la ville, l’intercommunalité compétente ou le département. Ils peuvent concevoir et réaliser des opérations de logement social, et sont aussi aménageurs.
• Les entreprises sociales pour l'habitat (ESH) sont des entreprises privées à but non lucratif, investies d'une mission d'intérêt général, qui exercent les mêmes activités que les OPH.
• Les sociétés coopératives HLM réalisent principalement des opérations d’accession sociale à la propriété, mais peuvent également concevoir et gérer des logements locatifs sociaux.

D’autres opérateurs ou bailleurs sociaux peuvent concourir à la réalisation de logements sociaux :

• Les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACIPAP)
• Les EPL (établissements publics locaux) de construction ou de gestion de logements sociaux
• Les organismes privés agréés « maîtrise d’ouvrage d’insertion » (MOI) par l’État

🏢🏠 Quelles missions ?

Les organismes HLM ont vocation à répondre aux besoins des catégories sociales qui ne peuvent se loger correctement aux prix du marché. Pour cela, ils ont différentes missions :

• Production de logements sociaux : les organismes maîtres d’ouvrage pour construire des logements locatifs ou en accession à la propriété de haute qualité technique, énergétique, environnementale, architecturale et urbaine, tout en s’adaptant aux besoins de collectivités.
• Gestion de parc locatif : les bailleurs sociaux peuvent gérer quelques dizaines jusqu’à plusieurs milliers de logements.
• Adaptation et entretien du patrimoine : ces opérateurs doivent également entretenir les logements à travers des opérations de réhabilitation.
• Conseil et assistance aux collectivités : études pré-opérationnelles (opportunité et faisabilité, montage administratif et financier, programme), assistance à la maîtrise d’ouvrage, voire conduction des opérations d’aménagement.

⌛ Quand faire appel aux bailleurs sociaux ?

Pour mener à bien une opération de logement social, il y a plusieurs étapes clefs au préalable :

1. Bien connaître son territoire pour répondre aux besoins en logements : il s’agit de prendre en compte les enjeux territoriaux à la bonne échelle, notamment grâce aux documents de planification et de programmation (Scot et PLH) afin d’avoir une vue d’ensemble du marché local mais aussi de pouvoir anticiper les besoins et évolutions de la population.

2. Maîtriser le foncier pour anticiper la construction de logements sociaux : différents outils (EPF, zone d’aménagement différé, droit de préemption urbain) permettent de constituer des réserves foncières qui peuvent ensuite être rendues accessibles aux opérations de logement social en lien avec les besoins et contraintes du territoire. Intégrer le logement social dans une stratégie de développement durable : une opération de logement social doit être pensée pour s’intégrer dans un projet global, sur le plan de la mixité sociale, du respect de l’environnement, de la proximité aux équipements et services urbains, etc.

3. Mener une opération de logement locatif social : à cette étape, il peut devenir pertinent de choisir un bailleur social, avec qui sera défini un mode opératoire et un programme de logements adapté aux besoins locaux.

4. Stabiliser un montage financier : l’organisme HLM choisi pourra alors faire un “tour de table” des financeurs (caisse des dépôts, Etat, collectivités, Action Logement, etc.) avant de commencer l’opération.

⚡ Passez à l'action !

L’Union Sociale pour l’Habitat propose un annuaire qui recense 593 organismes HLM dans toute la France. Consultez-le ici pour trouver les coordonnées de ceux qui interviennent sur votre territoire.

→ Autres informations

L’Union sociale pour l’habitat et l’Association des maires de France ont édité un guide à l’usage des élus locaux sur le logement social.