Urban Vitaliz

Prévoir des usages transitoires pour préfigurer le devenir du site

L’urbanisme transitoire permet l'occupation temporaire de la friche avant son aménagement pérenne.

Crée 30 septembre 2021 et modifiée il y a 3 semaines.

  Si vous n’avez pas encore défini votre projet, ou que vous savez que celui-ci s’inscrira dans le temps long, pensez aux occupations temporaires du lieu qui permettent à la population de se l’approprier et de préfigurer ses futurs usages.

🚀 Plus de détails !

Investir temporairement et de manière transitoire une friche urbaine permet d’anticiper le renouvellement et d’influencer les transformations de cet espace abandonné.

Les projets de réhabilitation de friches s’inscrivant le plus souvent dans le temps long voire très long, ces espaces peuvent rester longtemps inoccupés, en attente. Y développer des usages temporaires favorise la mutabilité des friches et introduit une flexibilité précieuse pour s’adapter aux aléas de ces projets complexes.

De plus, les occupations temporaires et usages transitoires constituent un outil d'expérimentation qui permet d’apporter des réponses immédiates et concrètes à certains défis urbains (hébergement des plus vulnérables, espaces de créations, de convivialité, etc.).

→ Quels avantages ?

L’urbanisme transitoire comporte de nombreux avantages pour tous les acteurs impliqués :

  • Sécurisation, gardiennage et maintenance à moindre de coût
  • Coûts de location quasi nuls pour le porteur de projet transitoire
  • Flexibilité, souplesse et évolutivité des usages (qui peuvent n’occuper qu’une partie du terrain et permettre des travaux en parallèle)
  • Revalorisation symbolique de la friche
  • Accélération de la transformation du site qui trouve une utilité et ne reste pas vacant
  • Moyen d’impliquer les citoyens dans l’évolution du site et de le révéler au plus grand nombre
  • Moyen de révéler les potentialités d’usage de la friche et d'attirer un acquéreur

Deux types d’usages temporaires sont typiquement à distinguer :

  • Alternative à une remise sur le marché immédiate, qui permet d’augmenter la valeur du bien et favoriser son redéveloppement à moyen terme, qui implique que les porteurs de projets transitoires soient informés de cette stratégie et de sa temporalité.
  • Moyen de jeter les bases de projets innovants de renouvellement à long terme à partir des propositions culturelles, sociales, écologiques et/ou économiques qui ont été expérimentées.

Il y a de multiples raisons d’envisager l’urbanisme transitoire : le calendrier (pour éviter de faire concurrence à une autre opération se déroulant au même moment), la recherche de financements, l’attente de la définition du projet (que les usages temporaires peuvent accompagner), etc.

→ Quels outils juridiques ?

Pour permettre aux porteurs de projets d’occuper temporairement la friche, différentes autorisations administratives peuvent être délivrées, en fonction de la propriété du bien.

Si le propriétaire est une personne publique (Etat, collectivités, établissements publics…), le bien est soumis au code général de la propriété de personnes publiques (CG3P) et relève du domaine public ou du domaine privé.

→ Si le site relève du domaine public, les outils suivants peuvent être utilisés :

  • Autorisation d’occupation temporaire (AOT) : permet au titulaire d’occuper le domaine public ou de l’utiliser de manière privative (dans des conditions dépassant le droit d’usage qui appartient à tous). Elle est délivrée par le propriétaire ou gestionnaire du domaine public suivant les modalités définies librement dans le cadre du CG3P. Cette autorisation est personnelle, temporaire, précaire et révocable.
  • Conventions d’occupation de brève durée : occupation d’un bâtiment ou d’un lieu public pour y organiser des manifestations.
  • Permis de stationnement : occupation du domaine public routier sans emprise au sol (stationnement d’un commerce ambulant par exemple).
  • Permissions de voirie : occupation du domaine avec emprise au sol durant la durée de travaux.
  • Bail emphytéotique administratif : permet à une collectivité territoriale propriétaire d’un bien immobilier de le louer à un tiers qui pourra construire un ouvrage sur le domaine public, notamment pour la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence.

→ Si le site relève du domaine privé :
Le propriétaire public peut recourir au droit commun en matière de mise en location, de la même manière qu’un propriétaire privé (voir ci-dessous).


Si le propriétaire est une personne privée, en fonction du projet et de la durée d’utilisation, différents types de contrats peuvent être envisagés :

  • Bail commercial classique
  • Bail commercial dérogatoire (convention d’occupation précaire) : pour une durée comprise entre 0 et 3 ans maximum, s’il existe une précarité liée à des “circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties” (par exemple, la réalisation de travaux d’aménagement)
  • Prêt à usage (ou commodat) : mise à disposition gratuite, mais les charges peuvent être aux frais de l’emprunteur
  • Bail professionnel

→ Critères et conditions clés

  • Situation du site : un projet réussi s’inscrit dans le territoire et répond aux besoins locaux
  • Taille du site : il n’y a pas de règles, mais la taille du site impactera les moyens et l’organisation du projet
  • Accueil du public : il est nécessaire de savoir quel type de public sera accueilli pour savoir à quelles seront les normes à respecter (réglementation ERP, code du travail, code la construction et de l’habitat)
  • Temporalité : trouver la bonne durée d’occupation structure l’ensemble du projet et il est impératif de définir une date de fin en amont.
  • Gouvernance : impliquer un grand nombre d'acteurs locaux garantir l'insertion du projet dans le territoire.
  • Compatibilité avec le bâti : un changement d’usage peut être nécessaire.
  • Compatibilité avec les pollutions : un diagnostic sites et sols pollués ainsi qu’un diagnostic amiante sont essentiels, pouvant mener à des travaux de réhabilitation préalables.
  • Compatibilité avec les documents d’urbanisme : exceptionnellement, un permis précaire peut être délivré pour certains projets.

⚡ Passez à l'action !

Plus de détails sur les Autorisations d’Occupation Temporaire sur la fiche dédiée du Cerema

Consultez la fiche sur l’urbanisme transitoire d’IDFriches

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